原创首发｜未经授权禁止转载 家里有老房子的人、琢磨着换房的家庭、在城里租房的年轻人，下面这些事都值得看看。 前些天不少老小区楼下贴了通知，有人围着看，有人小声嘀咕："这到底是要拆还是要改？" 这个问题，住建部给了准信。 2026 年 9 月 18 日，国新办发布会上，住建部总工程师李晓龙说得很清楚：告别大拆大建，实行分类更新，改造提升为主、原拆原建为辅。 10 月起，老房子的处置方式，跟过去不一样了。 先把话说在前头。 "终止拆迁" 不是说以后一套都不拆了，而是告别那种整片推倒、拿钱走人的大拆大建。 政策红线其实 2021 年就划好了。住建部当年发的 63 号文明确，城市更新单元里拆除面积不能超过现状总建筑面积的 20%，拆建比不超过 2，居民就地就近安置率不低于 50%。 2026 年国务院印发的《城市更新 "十五五" 规划》进一步确认，拆迁重建类项目占比控制在 17% 左右。 什么概念？据住建部数据，棚改高峰期年均开工 600 万套，现在年均危旧房改造约 10 万套，规模缩了 90%。 但零星的拆迁还在。D 级危房要拆，地铁、快速路这些重大基建要征收，部分城中村拆整结合，还有危旧房原拆原建 —— 只是这些都是精准的、点状的，不再是轰轰烈烈的大片推倒。 有人会问，好好的为什么不拆了？ 原因不复杂。 据国家统计局数据，2025 年常住人口城镇化率到了 67%，新房开工面积从 2019 年峰值 22.7 亿平方米降到不足 6 亿平方米。城市从 "往外扩" 变成 "往里修"，不需要靠拆迁去制造购房需求了。 而且棚改货币化那几年，部分三四线城市房价 2 年内大幅上行，后来又深度回调，透支了需求，教训摆在那儿。 再说了，北京的胡同、上海的石库门、广州的骑楼，这些不是 "破房子"，是城市的根。推倒容易，重建不了。 大规模拆城中村还会把低成本租赁房源拆没了，租金往上走，刚毕业的年轻人租不起。地方政府也扛不动天量的拆迁补偿账。 所以大拆大建这条路，走不通了，也没必要再走。 那老房子怎么办？2 条路。 1 条路叫改造提升，覆盖 95% 以上的老旧小区。 只要主体结构安全，不管房龄 30 年还是 40 年，一律以改造为主，不拆。 改什么？水电气热管线换新、加装电梯、外墙做保温、停车位扩容、补上养老托育和社区食堂。不是刷刷墙那么简单，是里子面子一起升级。 钱从哪来？据国家发改委数据，2026 年中央预算内投资安排了 970 亿元城市更新专项资金，超长期特别国债安排 1600 亿元用于地下管网改造。基础类改造主要财政买单，加装电梯每台财政补 25 万到 30 万元，居民按楼层分摊少量费用。 对住在老小区的人来说，这意味着不用搬家、不用背大额贷款，家门口就能住上更舒服的房子。 另 1 条路叫原拆原建，只针对 D 级危房和部分无修缮价值的 C 级危房。 D 级危房就是承重结构已经严重损坏、随时可能出险情的房子，这类必须拆除重建，安全底线没得商量。 "原拆原建"4 个字里，"原" 是关键。原址、原住户、原地回迁，土地性质不变，产权不变，邻居不变。不发巨额补偿款，也不搞异地安置。 资金上，业主自筹是大头，易居研究院统计 22 个试点项目的平均结构是政府出 43%、居民自筹 35%、社会资本 22%。但各地差异大，上海公房项目政府承担 99%，广州有居民全额自筹的案例。 配套金融支持也跟上了：公积金全家可提取、改建贷款按首套认定、带押改建不用先还清老贷款、国有银行推出低息改建贷款。 门槛在于业主协商一致，多地要求 95% 到 100% 同意。这关难过，但一旦谈成，推进很快。 说几个真实的例子。 北京丰台蜂鸟小区，1980 年代的老楼，管网堵、外墙漏、没电梯。2025 年系统改造后，2026 年 5 月一套 2 居室成交价 5.8 万元每平方米，一年前是 4.2 万元，涨了 38%。 上海静安一个 25 年房龄的小区，改造后均价上浮 12%，成交周期从 62 天缩到 22 天，从 "挂 2 个月没人看" 变成 "不到 1 个月就能出手"。 杭州浙工新村，原拆原建后从步梯危房变成带电梯的小高层，房价从不到 4 万元涨到超 5.2 万元每平方米，涨幅超 30%。 北京西城三里河 28 号楼，D 级危房，54 户居民户均自筹约 36 万元，6 个月就原地回迁到 8 度抗震、带电梯的新家。同地段买新房，至少多花 300 万元。 贝壳研究院数据显示，完成深度改造的老旧小区，二手房普遍溢价 8% 到 12%，核心地段项目更高。 这些数字背后是一个简单的道理：老房子的硬伤被修好了，价值自然就回来了。 对楼市来说，这件事的意义不小。 过去买老破小，很多人是在 "赌拆迁"，盼着一夜暴富。现在分类标准清晰了，拆迁暴富的预期被打破，房子的价值回归到地段、品质、物业这些真实的居住因素